在经历了大跃进、大爆发的疯狂时代后，商业地产行业进入了精细化、理性化的时代，同时也迎来了商业地产新变革时代，标新立异、特色创新层出不穷，对于整体商业地产行业无疑是趋利发展。

纷繁复杂的市场变革中，怎样的变革之道将受热捧？场景营造与置于其中的内容变化，推崇热词看商业领域变革；跨界大趋势，势不可挡。，我们继续探索发展，在地产人的节日里共同畅想未来，变革有道：场景·内容·跨界。

?在本次大会上，赢商（集团）控股有限公司董事长吴传鲲作为主办方致辞。他通过回顾中国购物中心20年发展，分析了目前中国商业地产的变革是围绕场景、超级IP（两大方向，目的是为了建立与用户/消费者的更多连接，从而树立在行业内超级IP的终极定位。

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吴传鲲：赢商(集团)控股有限公司董事长

▌不打造场景将失去与消费者连接的机会

场景营造，是最重要的流量入口。场景需要不断变化，通过产品功能的不断延伸，不断进行场景叠加，才能不断扩大客户边界，建立与消费者之间的持续连接。

如何建立与消费者连接？理解消费者，掌握消费者的喜好，通过营造不同的场景，赋予购物中心人格化的东西，同时，要有明确的人群定位。

购物中心的未来是什么？购物中心本身就是内容+媒体+泛娱乐行业。IP化，应该是购物中心的顶层战略设计，要从企业的战略发展方向上考虑这个问题。

?新城控股集团股份有限公司高级副总裁欧阳捷发表了主题为《存量商业资产的价值重构》的精彩演讲。

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新城控股集团股份有限公司高级副总裁欧阳捷

▌投资回报率是对商业价值重构界定的唯一标准

在当下存量时代对商业资产进行价值重构是十分必要并且非常迫切的，而进行购物中心的价值重构要把唯一的标准界定清楚，那就是投资回报率。

那么投资回报率用什么区分？一方面是租金回报率，另一个方面是物业升值。物业升值中间又反映了两个层面，一个是城市土地的升值；另一个是资产经营的升值，商业运营比较良好，租金的收入可以得到增长。

在当地激烈的竞争环境中，投资回报率可以做到10%以上，租金收入超过1亿，投资只有9.1亿，年均的租金的增长平均超过了25%，未来资本将会更加亲睐这类购物中心。

?红星商业副总裁王强发表了主题为《以运营跨越市场不确定性》的精彩演讲。

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王强：红星商业副总裁

▌红星商业会更重视运营且不断打磨产品和服务

商业的本质是为消费者提供更好的产品和服务，企业与客户之间的连接桥梁是产品，一个产品是对于客户最好的服务。

如今的运营已经告别了过去什么场地租金和物业管理的时代，现在的运营的核心其实是在运营客流，会做好运营客流的人，才是一个伟大的运营者。利润=进店人数×转化率×客单价×利润率，这个是管控正常收入利润的一个公式。

未来的运营者的定位不是管理者，而是一个服务改善的概念，我们提供的产品和服务，出发点也不是简单地满足消费者，而是要刺激消费者的渴望。最重要的一点，我们这些运营者要了解和设计消费者旅程的重要性，让他们在项目里面更加可能地尝试不阶段地体验。

?北京西单大悦城总经理沈新文发表了主题为《西单大悦城的十年之道》的精彩演讲。

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沈新文：北京西单大悦城总经理

▌西单大悦城的十年之道

商业三大论分为商业培养期、成熟期、成长期。在初期，从财角度看是现金流为负的阶段，而它的成长级别应该是现金流为正的一个阶段。到了成熟期，基本上可以实现收益。

这两年，商业面临线上对线下的冲击。而现在，由于线下拥有着实实在在的内容，商业基于整个实体店自有优势，所以要充分做好自己的内容。

基于这两点，北京西单大悦城年4月收购，当年12月开业，开业首年便实现了盈利，创造了行业奇迹。

?蓝润集团副总裁、蓝润地产集团总裁杨晓初发表了主题为《顺变、创变商业地产变革之道》的精彩演讲。

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杨晓初：蓝润集团副总裁、蓝润地产集团总裁

▌顺变、创变商业地产变革之道

商业到今天已超越简单的买卖关系，更重要的是围绕什么样的消费人群，再过20年，又面临什么消费人群，他们的需求是什么？

所谓实体经济受冲击，实际上是我们还不习惯这种急剧变化。他表示，在“变”厚积薄发的今天，怎么变，是商业要思考的问题。

四川有一句话俗话，叫好看不过素打扮，好吃不过茶泡饭，好耍不如人耍人，这一句俗语正是印证了商业本质：自然、简单、互动。只有回归自然，人与人之间的互动和交流机会才会更多，这是未来商业最重要的。

商业是有灵魂的商业。未来甚至连钢筋混泥土都是有灵魂的。

真正的商业思考判断，是在消费升级的同时打开一个生态圈。商家提前联盟，购物中心提供金融、地产的所有服务，然后大家一起享受这个平台的价值。

?东渡国际集团商业管理事业部总经理倪敏发表了主题为《创意情景化主题购物公园新思维——赢，在蛙城》的精彩演讲。

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倪敏：东渡国际集团商业管理事业部总经理

▌创意情景化主题购物公园新思维——赢，在蛙城

购物中心的场景就像一个人的颜值，现在是读脸时代，有很好的场景，当然为项目加分，购物中心的每一处景观，甚至是景观与购物中心的地面、天花都得配合得相得益彰，这才能算是度无死角的场景化。

?友宝集团友唱事业部副总经理李宏钊发表了主题为“泛娱乐产业，能k歌的“电话亭”激活新零售模式”的精彩演讲。

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李宏钊：友宝集团友唱事业部副总经理

▌泛娱乐产业，能k歌的“电话亭”激活新零售模式

互联网时代的新零售模式，O2O、线下体验、线上销售等理念，它中间缺少是互联网与实体商业存在的空间断层，而后依托泛娱乐的互联网基础辐射作用商圈应用。

商业发展，需要更多新鲜元素来完善线上线下模块。消费者受互联网影响越来越大，互联网电商运营也不差，但在新零售时代下，商业进入全生态，也就是商圈社群化。

友宝的商业价值，其实可以算是购物中心运营的其中一种场景，帮助商业业态优化，优势在于充分利用碎片化时间，流量价值提高任何一个场所的进店率，也就是客流先引流。

▌微论坛一：和府捞面·回归商业本质，软性服务体验的重新审视

印力商用置业有限公司副总裁兼广深城市商业公司总经理竺海群

购物中心给消费者创造了一个场景，但光做场景没有内容肯定不行，这个内容其实就是回归到我们作为一个购物中心的本质。比如香港海港城，不少去过的人会感觉到其商店、人特别多，但有很多噱头、所以首先，内容很重要。而跨界，也要回到购物中心的本质。做跨界干什么？就是增加了商店的坪效。增加体验、销售额，然后增加坪效。

正佳集团总裁

商业本身是一个品牌，要把自己的定位做好成一个品牌。商业的本质归根到底是人，做好商业要回归本质和初心，把人的需求想透、做好，打造专属IP。我们现在打造的IP就是要做文化、旅游和交易。把这几块整合起来，打造成一个新的商业生态，生态好了，会产生很多新的东西。如刚才提到的海洋馆、剧院，原来你根本想象不到的可以在购物中心里体现出来的事物，结果被引进了，把整个商业氛围全面体现出来。

中梁控股集团助理总裁、中梁商业不动产集团总裁吴镝

在中国，购物中心真正缺乏的是自己针对IP的服务，而服务是具有标签性的。今天的从业人员，不要为了服务而服务，真正的第一个IP是服务于人的，第二个IP是有主性的，软性服务一定要跟着企业自身特点走，这样才能不让IP或服务走掉。未来，IP还是要点对点的服务。

上海证大房地产有限公司副总裁王锐

商业最本质就是产业和服务。在商品同质化比较研究的情况下，得首先解决服务的问题。从平时的一点一滴从我们项目的规划设计、品牌的业态的组合，包括我们日常的点点滴滴上为消费者去思考才能把我们的消费者，从我们的虚拟的商业当中拉回到实体商业当中来，体现一个更好的经济效益。

苏州恒泰控股集团有限公司副总裁张　亮

创新的软性服务，实际上在购物中心本质上可以理解为社交平台，平台之上就是说一个社交机会的需求。在创新的同时，本质上还是要商户觉得我们是亲和的，舒适和舒服。

北京汉博商业管理股份有限公司执行副总裁李亚明

软性服务应该发自内心，为消费者提供超值回忆。未来的购物中心，可以叫“时间广场”或“浪费时间广场”——为消费者节省时间，也让他们更好地消费时间。为此，我们应该慢下来，去适应不同的人群，打造跟别人不一样的商业特点。

江苏哥伦布商业管理股份有限公司董事长孙旭东

现在已处于第四消费时代，体验已是产品的组成部分之一。体验类服务需把握两个关键点，既要契合目标顾客的生活习惯和生活价值观，也要不断变化，比如，我们在升级运动类主力店时，会很注重比赛主题——让它是不断变化的，让顾客不会产生疲劳感。

友宝集团友唱事业部副总经理

购物中心提供软性服务，友唱可全民K歌线上唱，线下也提供一个大的广场给所有人免费唱歌的机会。它提供了服务让消费者免费娱乐、享乐，正好可以解决人们来购物中心的休闲时间的去处问题。

▌微论坛2：新零售”风口已至，实体商业如何转型？

柏利城商业管理董事总经理房金亮

新零售概念其实早已存在，诸多电商企业、实体商业如小米、亚马逊等已经开始践行。新零售只是一个新名词，不是新概念。新零售时代，新兴品牌和业态不断出现，为商场带来差异化以及大客流量。益处显而易见，但其实，这些品牌很需要租金支持。

另外，新商场规划以及老商场重新改造之时，开发商面临一个困扰：如何引入新兴品牌？我认为对购物中心而言，主力店最大的作用并不在于租金。所以引入新兴品牌时，可以从客群和定位做一定权衡。

奥园金奥集团副总裁兼集团商管总经理雷易群

现在经济发展速度非常快，百货业态持续下滑，是因为它在经营模式上的创新能力相对较弱。相反，购物中心是一个能够凸显品牌的个性和创新能力的平台。因此购物中心应该考虑的是怎么搭建平台，让所有品牌和商铺提升自己的竞争力。

同时，品牌也要不断增强自身创新和运营能力。目前，奥园商业项目也在尝试多种业态的跨界合作，雷易群相信，通过多业态复合打造，能够刺激其他品牌的创新动力，带动购物中心发展。

西安赛格集团董事局主席刘耀文

未来零售，如何聚焦？其实在两三年前已经有一些答案，其中有一点很重要，就是处理好实体店与电商之间的关系。不仅要把实体店做好，更要学习电商的优势，充分利用电商的技术手段，取其所长。

未来商业市场，实体商业要不断电商化，电商商业也会逐步落地实现实体化，这是融合的大趋势。此外，刘耀文认为，新零售的核心本质就是创新。创新包括多方面，除了业态与品牌不断更新之外，也要运用新技术。

内容创新是一方面，技术与工具的革新也通常会带来革命性的改变。因此，未来购物中心一定要迎接新的技术革命挑战。

北京汉博赢创商业管理有限公司总经理张杰

随着时代不断变迁，中国已拥有大消费环境，同时，新兴的消费需求在不断涌现。目前必须从学习、跟随转变为持续的创新和发展，新零售中的零售，不再仅仅只是商品流转和传统零售概念，而是包含了商品、服务以及体验，最终把消费领域的商业活动全部纳入到大的零售概念里。

新零售的创造，并不仅仅只是品牌的事，更多是品牌与购物中心结合新技术和新的商业思维，共同打造新的商业模式和商业环境。

无论是线上线下的配合，还是场景打造亦或是不同业态的跨界融合，最核心的还是人。经营的核心是围绕消费者展开，提高效率和便利性，更加人性化，才能打造更有价值的商业模式和商业环境

盈石中国深圳公司资深副总裁徐允中

目前商业处于“快鱼吃慢鱼”的市场。新零售业态元素的出现，未来十年乃至更长时间的贡献，会慢慢显现出来，晚改不如早改，但如果当下没有准备好，就不要一味求快，慢慢改，毕竟欲速则不达。

希望社会能够给新零售多一点耐心。“新零售毕竟是创新供应商，可能暂时还不能太理解市场规则，购物中心要给出足够宽容，才能使新零售生存更长久，同时，新零售也要学会接受市场现有规则，从中找到自己的创新点和盈利点。

上海言几又品牌管理有限公司董事长但捷

新零售品牌的代表——言几又，是基于传统书店而不断优化转型的产品。但捷认为，新零售模式是从传统投资销售模式，转型为比较复杂化、综合化的城市文化空间。新零售是消费行为升级的体现，现在消费者不光注重商品本身的价值，还有它的属性需求。所以新零售应该在消费场景上满足消费者对互动性、体验感需求。

另外，新零售实现线上线下的结合，从购物中心角度来讲也是共生共赢。一方面，新零售线下门店的活动吸引来大量消费人群，实现零售门店的社交空间。另一方面，消费人群增加，也为商场提供更多消费频次，扩大了宣传影响面。

UR-快尚时装（广州）有限公司副总裁温志军

消费需求改变创造了市场的百花齐放，但也给企业设定了难题，尤其对于时尚产业，很快会面临过时，因此，为满足消费者不断创新的需求，企业必须及时调整风格及产品。

很多人认为新零售意味着跨界，但新零售，是零售企业通过各种科技工具或手段快速挖掘消费者需求，然后通过高效、快速的供应链将产品及时推出，而这必须建立在实体店高体验感的基础上。

服装行业难以跨越的难题其实是供应链，所有服饰品牌都在“赶潮流”，但快速地同步、不落后于其他品牌是最大难题。因此除了店铺终端的创新，UR更重要的投入还是会放在消费看不到的供应链端。

风信子跨境直购商城创始人陈松键

对于新零售，风信子有自己的理解，陈松键归结为五个方面：新体验、新产品、新服务、新会员、新系统。在体验的维度上，陈松键认为，不是说实现移动化和场景化就是体验，而是应该把体验做到产品里。

以奶粉体验区为例，这里大概有20个大品牌的奶粉，配有20个奶粉免费体验机。消费者进到体验区，通过对20个品牌奶粉的品尝，可以体验到每一个奶粉品牌的黏度、香度和粘稠度都是不一样的。”这是风信子对新零售的探索与理解。除了体验，风信子在会员数据的应用上也是新零售的体现。

▌微论坛3：《消费升级时代，购物中心与品牌如何合力抓住“新中产阶级”的心？》

中粮置地北京商业管理中心兼祥云小镇总经理张黎

定义新中产时，一定要了解他们的生活方式，从中找到他们的标签——个性IP。在这之后，购物中心可以把这些个性IP组合起来，在空间里放大、提高、沉淀，就相当于获得了与新中产的联系。

那些能够上升到超级单品的品牌，才是真正能够抓住它的客群。

希望品牌方与开发商能一起去做新市场和新体验，这就要提到共享概念。第一是客户资源共享，包括优质客户资源信息共享，关于客户开发和营销等等。第二点是品牌方和开发商不再是租铺位和出租铺位的关系，而是做到我中有你，你中有我，在一个共享空间里合力提供多中心的消费体验。

台盖\奈雪の茶创始人赵林

抓住时尚与品味，我们请来许多奢侈品设计师设计门店，让消费者在店里消费感到有面子。与消费者互动，赢得消费者。归为一句话就是：我们自己就是消费者，当真正站在消费者角度思考品牌，这就是消费升级时代的购物互动。一个好的品牌要做到满足消费者的同时，为商场带来收益。

牧之初心原切牛排创始人王哲明

如今互联网使得信息扁平化，新中产阶级希望消费更好、注重高性价比、超值的东西。同时，他们也注重体验，即所谓的场景，他们对高品质、“超值+体验”也有一定的需求。餐饮的变革是从重前端，慢慢演变成轻前端、重后端，重视供应链和整个系统，前端则做一个机制的单品，将品类细分，这是餐饮行业大的趋势变化。

牧之初心原切牛排的高坪效取决于两点：一是看到行业的变化和趋势；二是在大风口捕捉到消费趋势，通过供应链给消费者超值的东西。牧之初心有三大价值：一是让消费者赢得核心价值；二是IP；三是投资者。

华夏幸福商业事业部总经理吴艳芬

新中产有活力也有消费力，他们是新型商业体最想“笼络”的人群。购物中心和品牌商要认真研究自己对应的客群，基于消费“痛点”，确定自己的服务体系和服务理念。

同一个商圈的不同商业项目，面对的客群也是不一样的。这要求每个项目从定位初期开始，就要确定好自己的服务维度。购物中心和品牌之间要有充分沟通，在各个维度上完善服务。

武汉绿地商业管理公司总经理胡益彦

消费者为什么需要你？本质就是他想得到一种得不到的服务。作为品牌商，要把重点放在产品品质、质量和创意上。作为购物中心，就要