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社区概况

天通苑是亚洲最大的经济适用房小区，由顺天通房地产开发集团建设，距亚运村约6.5公里，距北五环约4公里，立汤路贯通南北。天通苑占地面积约48平方公里，规划建筑面积多万平方米，由天通东苑、天通西苑、天通北苑、天通苑本区、天通中苑五个部分组成，每个部分又分成三至六个区，其中天通本苑年建成，天通东苑一、二、三区年至年建成；天通北苑一、二、北三区年底至年初建成；天通西苑一区年建成，二区年建成，三区年建成；天通中苑:年11月份建成，年9月份入住。楼型为六层小板楼、高层板楼、高层塔楼，户型从50-平方米不等，目前居住人口约40万人。地铁5号线在天通苑设有天通苑南、天通苑、天通苑北三站。

由于建设初期整体规划的先天不足，天通苑成为拥有几十万人口的“睡城”——居民早上涌到市区工作，晚上回来休息。区域内大型商业设施少，经营档次不高，项目定位缺乏特色。从区域内各商业业态的分布情况来看多以小规模的社区商业为主，特点是规模小、相对比较集中，大多分布在社区外围临近交通线的底商或社区之间的主要道路两侧。由于上述特点，天通苑地区自发形成了几个小型社区商业比较集中的区域，如北方明珠商圈、西一区商业街、西二区-西三区商业街、东一区商业街等。但是仅靠这些零散的小规模商业根本不能满足该区域内巨大的消费群体的需求。

经过十几年的发展，西单商场、北方明珠、超市发、物美、龙德广场、家乐福、华联、大中电器、苏宁电器、国泰百货、天通苑尾货、万意奥特莱斯折扣商场等先后开业，诸多餐饮企业也纷纷抢驻构成天通苑的餐饮网络，天通苑的商业形态基本形成。从分布上看，紧邻地铁5号线和北苑路地带交通便利、人流量及车流量集中，集中有北方明珠、龙德广场、翠微大厦等商业综合体，是天通苑地区最为繁华的区域；餐饮、休闲娱乐、教育培训、地产公司及其它生活服务类多集中在天通苑各区之间的主要道路两侧。

目前，天通苑的商业以独立商业楼、裙房等形式为主，楼层多为地上二至四层带地下1层，少量为住宅改造而成。一层日租金水平主要集中在3-5元/平方米，出租率约90%左右，二手房报价在-元/平方米之间；地上二至四层带地下1层商业的租金在1.5-4元/平方米之间，售价在-/平之间，因所处具体位置差异较大；立汤路以东整体商业租售水平略高于路西。

天通东苑一区位条件情况

天通东苑一区，小区容积率1.1，建筑面积平方米，建筑类别为板楼塔楼。目前一区住宅二手房市场价在-0元/㎡之间。

天通东苑一区商业分布概况

天通东苑一区东临太平庄东一路，南临中滩村北三街，西临太平庄东路，北临太平庄中一街。东苑一区的商业主要分布于太平庄中一街、太平庄东路及小区内的一条主干道。小区北端临太平庄中一街的商业房地产为商业裙房，位于地上一至三层、四层不等，商业氛围好，经营现状较好，1至2层商业用房几乎无空置房，3至4层房屋空置率较高。目前1-2层商业业态主要有：房屋中介、烟酒超市、美容美发、食品餐饮、足疗保健等。与这部分商业用房仅一路之隔的就是“天通艺园”，附近小区的居民多到此休闲散步、锻炼身体，因而人流量大。基于这些缘故，这一地段的商业租金水平偏高，而且租金差异大。表现为“天通艺园”南门入口对面的商业用房租金高，特别是面积20-30平方米左右的适宜经营烟酒、饮料的门面商铺。通过走访调查，分布在太平庄中一街的一层商业平均租金水平在3.5-5元/平方米之间。分布在小区西侧，临着太平庄东路有5栋商业裙楼，均为地上2层，其中四栋用于经营餐饮，一栋为邮政储蓄银行。东苑一区小区内沿着区内道路两侧也分布着一些配套商业用房，多为地上1-3层，经营百货超市、果蔬超市的居多。

天通东苑二区区位条件概况

天通东苑二区，小区容积率1.2，建筑面积平方米，建筑类别为板楼塔楼。目前二区住宅二手房市场价在-0元/㎡之间。

天通东苑二区商业分布概况

从平面位置来看，天通东苑二区位于天通苑项目的东南向，小区东临北苑东路，南临中滩村北三街，西临太平庄东一路，北临白坊路。小区平面形状为规则的长方形。小区配套商业主要集中于白坊路，少量零星分布在小区临太平庄东一路的入口处。临白坊路的商业为住宅底商，位于地上1至2层，部分包含地下。该区片商业已经形成规模，经营状况较好，与东苑三区临太平庄东一路的商业街遥相呼应。目前沿街商业经营业态有：百货超市、烟酒超市、足疗保健、洗衣店、台球会所、平价药店、家常菜餐馆、海鲜烧烤等，从现状的商业业态分布我们不难发现，白坊路商业主要服务于临近小区的居民，消费当次属于一般。依托东苑二区、三区大量的常住人口，这部分商业拥有大量的消费群体，经营状况良好，房屋出租率约80%-90%，一层商业日租金水平在2-4.5元/平方米之间，租金水平呈现沿白坊路自西向东递减的趋势。分布在小区西门附近的零散商业，为一层住宅改成的商业用房，用于经营超市的居多。

总体来看，东苑二区商业分布主要集中于小区最北端的白坊路，造成商业分布过于集中，就小区整体日常购物满足基本生活需要的整体性、一致性、舒适性和便捷度来看，这样的商业布局不能说是明智，于是就出现了如分布在小区中一层住宅改成商业用房的现象。这也说明，小区的配套商业的布局在需要考虑临路的同时，还要考虑小区的规模。东苑二区小区规模大，过于集中于小区最北端的商业布局，无疑没能兼顾这一点。

天通东苑三区区位条件概况

天通东苑三区小区容积率3.5，建筑面积平方米，建筑类别为板楼塔楼。目前三区住宅二手房市场价在-2元/㎡之间。

天通东苑三区商业分布概况

天通东苑三区小区平面形状基本规则，小区东临北苑东路，南临白坊路，西临太平庄东一路，西北侧临太平庄东路。位于东三区西侧，太平庄东路与太平庄东一路交汇处的商业综合体——国泰百货，体量大，分布于1至4层，集美食餐饮、化妆品、服装、娱乐设施于一体。临太平庄东路和太平庄东一路的一层底商为散租经营，业态有蛋糕房、烟酒超市、数码店、精品店、快餐店等，经营种类丰富，商业氛围好。该区片内一层商业日租金水平在3-5.5/平方米之间，租金因平面位置、昭示性差异较大。位于小区西侧，临太平庄东一路为一条商业街，该商业分布于地上1-4层，其中一层出租率约95%，2至4层出租率相对较低。目前，该商业街经营业态主要有：餐馆、美体保健、连锁旅店、药店、烧烤店、大排档等。位于小区东侧，临东苑东路有7栋商业裙房（上图中A-G），均为地上3层，分布于住宅楼之间。由于该区域相对来说人流量小，故而经营情况一般。其中部分裙房为商业用途，部分裙房用于公司办公，空置情况普遍。

总体来看，东苑三区商业配套体量较大，经营业态丰富，临路底商空置率低，经营状况较好。

天通东苑三区商业现状图片

天通北苑一区区位条件概况

天通北苑一区占地面积平方米，小区容积率1.2，建筑面积40平方米，总户数户。建筑类别为板楼塔楼。目前一区住宅二手房市场价在2-元/㎡之间。

天通北苑一区商业分布概况

天通北苑一区小区规模大，平面形状为规则的方形，小区东临区内交通道路立水桥东一路，南临区内道路太平庄中二街，西临主干道立汤路，北临太平庄北街。小区西侧即为地铁5号线，并设有天通苑站。总体来看，小区周边无论是道路交通还是轨道交通均便利。小区中商业房地产较少，主要分布在小区的西侧，即靠近立汤路的一侧。该区商业物业从外观和建筑形式来看，并非为商业街，而是零星分布于住宅楼之间的配套商业楼。一般是附带地下1层，地上3至4层的商业裙楼形式。从经营业态来看，靠近“天通苑”站的裙楼，主要以散租为主，经营业态有：快餐店、便利店、烟酒超市、宾馆、蛋糕店等。因为该商业楼距离地铁站近，人流量大，故商业租金较高，一层日租金水平在4-7元/平方米之间。商业房地产租金水平因其平面位置差异较大，除去图中1以外，其他商业裙楼多以整体出租经营，商业业态主要为银行、宾馆、幼儿园等。图中为位于小区南门入口的商业裙楼，依托小区入口进出人流量大的优势，该商业裙楼经营较好，散租为主，出租率约90%，业态主要为餐饮、超市、中介等。

从北苑一区商业房地产分布情况、经营业态、经营现状来看，小区商业规模、经营业态基本能够满足小区居民及部分流动人口的需要；相对小区建筑规模及人口规模来说，该区商业分布略显“乏力”。

天通北苑二区区位条件概况

天通北苑二区，小区容积率1.5，建筑面积平方米，建筑类别为板楼塔楼。目前二区住宅二手房市场价在0-0元/㎡之间。

天通北苑二区商业分布概况

天通北苑二区小区与天通北苑一区相邻，位于北苑一区的东侧，二者仅一路之隔。天通北苑二区小区平面形状为规则的方形，小区东临立水桥东三路，南临太平庄中二街，西临立水桥东一路，北临太平庄北街。就位置而言，北苑二区相对于北苑一区距离地铁站“天通苑”较远，区位条件相对较差。北苑二区商业房地产从量上来看——少！整个北苑二区配套商业屈指可数！如下图所示，分布在小区西侧，临区内道路立水桥东一路。从建筑形式来看，均为地上3层商业裙房；从经营状况来看，经营业态为：餐馆、银行、宾馆、幼儿园。从消费群体来看，主要的辐射群体为周边小区居住的居民，消费档次属于一般。

整体来看，北苑二区商业房地产少，经营业态相对单一，相对小区众多的居民楼、庞大的居住人口，其配套功能、服务性显得捉襟见肘！

天通北苑三区区位条件概况

天通北苑三区小区容积率1.0，建筑面积平方米，建筑类别为板楼塔楼。目前三区住宅二手房市场价在-2元/㎡之间。

天通北苑三区商业分布概况

从平面位置来看，天通北苑三区位于整个天通苑的东北向，小区平面形状基本规则，小区东临太平庄东路，南临太平庄中二街，西临立水桥东三路，北临太平庄北街。三区内商业房地产相对一区、二区量多、分布也较为合理。从分布情况来看，三区商业主要分布于小区入口处（红色箭头即为出入口），往来居民可以很便利的采购生活必需品，满足基本的生活需要。位于小区西侧出入口有“商业街1”，该商业为住宅底商形式，位于地下1层、地上2层。商业业态丰富，包含了物美便利超市、餐馆、快餐店、房产中介、果蔬超市、烟酒超市、美容美发、洗衣店、宠物店等。业态的多样化，基本覆盖了居民日常生活的需要，方便了小区居民的生活。该“商业街1”凭借小区进出口有利位置，依托二区、三区大量的居民，商业经营较好，出租率在90%左右，一层租金水平在3-4元/平方米之间。位于小区南部入口的“商业街2”也有一部分住宅底商，位于地上1-2层，经营业态多为房产中介、其次为餐馆、足疗保健等。这部分商业房地产租金水平3-4元/平方米之间。

整体来看，三区商业房地产与住宅配比相对合理，能够满足小区居民正常的生活所需。周边有二区、三区大量的居住人口作为其辐射消费群体，商业经营情况较好。

撰写：世联评估北京分公司

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